Comprar casa en subasta judicial
Comprar una vivienda en subasta judicial es algo que, a priori, parece inalcanzable, pero la realidad no es así. De hecho, se puede acudir libremente a los juzgados y pujar por la casa que nos interese. Este sistema es el más generalizado para la venta de bienes hipotecados a personas o empresas que han incumplido sus operaciones de crédito. Consiste en la venta pública, mediante licitación o puja a la que puede acudir cualquier interesado.
Las subastas se celebrarán en los juzgados en las fechas indicadas en el Edicto. Eso sí, antes de nada es bueno saber una serie de conceptos para no quedarse fuera de juego:
- Licitador: Aquel que ofrece un precio por un bien en subasta.
- Puja: Precio ofrecido por el bien que se subasta.
- Remate: Adjudicación del bien en subastas a la mejor puja.
- Tipo: (antigua Ley) Valor por el que el bien sale a subasta.
- Valor de salida: (nueva Ley) Valor por el que el bien sale a subasta una vez deducidas las cargas registrales anteriores.
- Tasación: Valor por el que está tasado el bien objeto de subasta, que será el fijado en la escritura de hipoteca o el pericial, según la clase de procedimiento judicial.
- Precio de cesión: Importe por el que si el bien se lo llega a adjudicar el Banco, cedería sus derechos.
Primeros pasos
Una vez aprendidos los conceptos elementales, para tomar parte en las subastas es indispensable depositar una fianza en el establecimiento bancario designado al efecto, por importe igual al 20% del valor (antigua Ley), o del 30% del valor de salida (nueva Ley).
Otro aspecto importante que se debe tener en cuenta es que los bienes que se incluyen en esta relación no son propiedad de la entidad financiera y, por tanto, no se puede proceder a la venta directa de los mismos. Esto indica que la entidad no se hace cargo de la situación física, jurídica o urbanística de los mismos, ni de las cargas o gravámenes que recaigan sobre los bienes. Es el interesado en el que debe enterarse y ser consciente de que sí se queda la vivienda, deberá hacerse cargo de las mismas.
Participar en subasta: personalmente o en sobre cerrado
Se puede acudir a la subasta personalmente y en caso de que no haya postores, el ejecutante no puede concurrir solo a la subasta. También se puede participar en sobre cerrado y las normas generales son las mismas que si se hace personalmente. Simplemente se envía un escrito dirigido al Juzgado, indicando los datos personales si puja en su nombre, los de la empresa que representa, nº de procedimiento y el deseo de comparecer mediante «pliego cerrado». Deberá añadir la cantidad en letra y en número que ofrece por el bien subastado y firmarlo.
Este escrito, junto con las fotocopias del D.N.I., y los poderes en su caso, y el resguardo de haber depositado la correspondiente fianza o el aval, deberán presentarlo en el Juzgado encargado de la subasta o enviarlo por correo certificado.
Precio
En un principio, no hay ningún precio de salida, sin embargo, las probabilidades de obtener la aprobación del remate a nuestro favor dependerán de que seamos el mejor postor y además del porcentaje de nuestra puja respecto al tipo de la subasta.
Una vez celebrada la subasta hay que esperar la aprobación del remate por el Juez y esa aprobación viene condicionada por diferentes supuestos posibles:
- Si ofrecemos más del 70% del tipo con pago al contado, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será más alto.
- Si ofrecemos más del 70% (o 50 % con pago aplazado) y el ejecutante no mejora la postura, las posibilidades disminuyen pero podemos financiar la operación.
- Si ofrecemos más del 50% del tipo y no mejoran la postura ni ejecutado, ni ejecutante, las posibilidades de adjudicación dependerán del interés del ejecutante y de las posibilidades del ejecutado.
- Si ofrecemos lo que se deba por principal, intereses y costas, y tampoco mejoran la postura ni ejecutado ni ejecutante, la posibilidad de negocio es mayor, aunque también el riesgo de no adjudicarse el bien.
El hecho de ser el postor que mayor puja ofreció en la subasta, no quiere decir que se apruebe el remate a su favor, ya que la ley prevé la posibilidad de que tanto el ejecutado como el ejecutante puedan mejorar la postura después de celebrada la subasta.
Comprar en cesión de remate
El interés de la cesión de remate se centra en evitar una transmisión patrimonial con los gastos que ello lleva aparejados cuando el comprador tiene previsto vender esa vivienda, ya que la ha comprado como inversión, por ejemplo. Esto es: al adquirir un bien en subasta se debe pagar impuestos y otros gastos. Después, al vender el inmueble, el comprador tendrá también que pagar impuestos y gastos. Si conseguimos que el inmueble pase directamente al comprador interesado, ahorraremos los gastos aparejados a una transmisión patrimonial y el precio final puede ser más ventajoso.
Para los que quieran profundizar en este tema: La Ley de Enjuiciamiento Civil (1881), Ley y Reglamento Hipotecarios y L.E.C.1/ 2000.
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