¿De verdad existe tanto stock de vivienda nueva en España? (I)
Ya sé que mucha gente pensará lo contrario, pero me remito a los datos y en este post y en el siguiente voy a intentar hacer un análisis de la situación de stock de vivienda nueva en España. Y quiero recalcar que hablo de vivienda nueva, no usada.
Pues bien, aunque nos gustaría pensar que sí, que existe mucha oferta en sitios estupendos, céntricos, en capitales de provincia, con el 100% de financiación y con precios con descuentos de más del 50%, la respuesta es NO, no existe un exceso de oferta allí donde la gente quiere vivir, existe un exceso de oferta donde la gente no quiere vivir
¿Y por qué ocurre esto? porque cuando los precios son muy altos, fuera del alcance de muchos, la demanda se dispersa buscando zonas más económicas pero sacrificando servicios, accesos, número de dormitorios… entonces se recalifica más suelo en la periferia de las ciudades, atendiendo a una demanda elevada y se construye donde sea porque se compra lo que sea (craso error).
Además, se empiezan a construir promociones en la costa, para segunda residencia, movidos por un nivel de vida ficticio, basado en la deuda. Esto es lo que se llama “boom” inmobiliario, pero cuando el ciclo cambia (siempre cambia) y entramos en crisis reduciendo la demanda provocado por la tasa de paro, subidas de impuestos, etc. ocurren dos fenómenos en función del tipo de vivienda. Si bien es cierto que los precios caen en ambas, en la primera residencia, ubicada principalmente en capitales de provincia, la demanda solvente, aunque es menor, sigue existiendo al ser la vivienda un bien de primera necesidad, pero se concentra en la capital evitando la periferia. Por el contrario, la vivienda de segunda residencia en costa apenas posee demanda al ser un producto de lujo y no de necesidad y su stock escasamente se reduce.
Desde 2005 la evolución de stock de viviendas nuevas terminadas sin vender ha sido absolutamente desbordante. Ese año la actividad de la construcción fue frenética, muy por encima de la creación de hogares y de capacidad de compra de segunda residencia. En 2007 cuando se terminan esas viviendas y comienza la crisis es imposible absorber ese stock. No es hasta 2010 que empieza a bajar, y así continuará, entre otras cosas porque la construcción se encuentra bajo mínimos, en 2010 se finalizaron 218.572 unidades, en 2011 tan solo 121.043 unidades y en 2012, aún muchas menos.
Pero, ¿dónde está concentrado el stock?
Pues el 51,7% del stock se encuentra en la Comunidad Valenciana, Andalucía (Almería, Sevilla, Málaga y Cádiz acumulan el mayor porcentaje en ese orden) y Cataluña, ¿y qué significa eso? Que son viviendas de costa de segunda residencia, la mayor parte apartamentos de 1 y 2 dormitorios. Este tipo de viviendas es el que está aglomerando las mayores bajadas de precio puesto que en épocas de crisis, poca gente compra un bien de lujo como es la segunda residencia.
¿Y qué ocurre con la primera vivienda? ¿la que la gente necesita para vivir y se ubica en las capitales de provincias? los datos del Ministerio de Fomento (de 2011) recalcan que por segundo año consecutivo se reduce el stock de vivienda nueva en España, que cuantifica en 676.038 viviendas, lo que nos indica que el mercado las va absorbiendo a un ritmo esperado. E incluso hay ciudades, un ejemplo es Madrid, que han reducido su stock un 10% anual, aunque otras no, PERO ESO TE LO CONTAMOS EN EL SIGUIENTE POST, donde analizaremos la sobreoferta o no en función de la población.
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