¿De verdad existe tanto stock de vivienda nueva en España? (II)
En el anterior post decíamos que casi el 52% del stock son viviendas de segunda residencia e íbamos más allá: que hay ciudades donde se ha reducido. En este post vamos a concretarlo.
Hay provincias donde se ve claramente que han reducido el stock (por encima del 10% anual) y en el siguiente cuadro quedan reflejadas por orden de porcentaje:
Incluso algunas, como Badajoz y Navarra, necesitarán viviendas nuevas para atender a la demanda. Guadalajara se convirtió en periferia de Madrid, construyendo un número de viviendas muy por encima de su absorción natural, lo que ha provocado que sus precios hayan bajado más del 50% hasta normalizarse.
Málaga y la Comunidad de Madrid aglutinan un número elevado de viviendas nuevas sin vender, pero éstas se encuentran en su mayoría en su periferia, al ser provincias muy grandes y dispersas. Por otro lado, su crecimiento poblacional natural es capaz de absorberlas, de ahí que su stock se vaya reduciendo en un 11% anual. Esto indica que viviendas que se encuentren en estas capitales raramente bajarán de precio dada su elevada demanda.
Obviamente, en el lado opuesto también hay ciudades donde la oferta de inmuebles sigue creciendo, como se ve en la siguiente tabla.
Pero las provincias que de verdad tienen sobreoferta, independientemente de si reducen o aumentan su stock, son aquellas cuyo ratio nº de viviendas por habitante se encuentra por encima del 2,5%, puesto que ello conlleva una dificultad de absorción por parte de la demanda al no existir población suficiente para la compra de primera residencia (como es el caso de Toledo) o poseer en su mayoría viviendas de segunda residencia (como Castellón, Alicante o Almería). En estas provincias se han cometido excesos inmobiliarios y se da una clara sobreoferta:
No obstante, la mayoría de sus inmuebles se encuentra en manos de entidades financieras y pasarán al banco malo (Sareb), por lo que se han retirado del mercado de particulares, dirigiéndose a los grandes fondos de inversión que buscan rentabilidades altas, y al tener un horizonte de venta de 15 años eliminan la prisa de la venta y frenan la caída de precios.
Inversores extranjeros
Por otra parte, a pesar de que es posible que la demanda española de vivienda siga contraída algunos años más, no lo está la demanda mundial y los inversores extranjeros (británicos, alemanes, rusos, chinos, etc.) ven 2013 como una oportunidad para adquirir vivienda. No solo en costa con el objetivo de ubicar su residencia definitiva, a largo plazo, sino estimando que el español tendrá que alquilar ante la imposibilidad de comprar. Por ello, se están produciendo compras de edificios para rehabilitar o inmuebles en zonas céntricas con la finalidad de explotarlos.
En 2013 muchos se preguntarán por qué no baja el piso que tiene visto en una determinada zona de la capital si la prensa y los expertos dicen que tienen que seguir bajando… la respuesta es clara, el stock en las capitales se está agotando y ya no hay prisa por vender, la demanda solvente sigue comprando. Indudablemente estamos en un año de cambios, lo que no me atrevo a decir es en qué porcentaje subirá, bajará o se estabilizará el precio de la vivienda, porque la respuesta es… depende.
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