Si hay tanta sobreoferta y los precios van a seguir bajando, ¿por qué los bancos inician obras?
¿Por qué los bancos inician obras y empiezan a vender sobre plano? A primera vista no parece tener mucho sentido que las principales entidades financieras del país estén empezando a sacar sus suelos al mercado. Y con sacarlos no me refiero a intentar venderlos, pues ese ha sido su objetivo desde que se los adjudicaron, sino a convertirlos en un activo líquido y ello significa ponerle ladrillos encima para que realmente sean “vendibles” a los compradores potenciales.
¿Por qué, si hay tanto stock como se dice y los precios van a seguir bajando, se arriesgan a construir? La respuesta es sencilla, pero sólo para el que de verdad quiera entenderla. Existen segmentos de población que se resisten a creer que en algunas zonas de España no van a bajar más los precios, y no van a bajar más porque ya hay gente que compra al nivel actual, así que ¿para qué seguir devaluando el patrimonio?
Stock liquidado.- Las entidades financieras sanas y no intervenidas han liquidado prácticamente su stock “bueno”, el “deseable”, el ubicado en zonas demandadas, con distribuciones funcionales, con el número de dormitorios necesarios para una familia estándar española y con una antigüedad adecuada o de obra nueva.
También ha vendido el stock de viviendas viejas que necesitaban unas reformas integrales, casi había que construirlo desde el principio, pero bien ubicados, de nuevo la ubicación (siempre la ubicación). Como dicen en Londres, existen tres variables que dan valor a un inmueble, primero location, segundo location y tercero location. En ciudades grandes, con un alto número de servicios, infraestructuras, accesos… todo el mundo quiere lo mismo, antes la clase media no podía acceder a estos inmuebles y en cuanto ha podido lo ha hecho.
¿Dónde están las chollo ofertas que anuncian los portales inmobiliarios? El otro día vi en un portal inmobiliario: 23 viviendas grandes por debajo de los 100.000 €, ¿y qué fallaba? La localización, por supuesto ¿Por qué no hay pisos así en las grandes ciudades? Porque se estaría tirando el precio, porque habría cola para comprarlos y enseguida se les subiría el precio, esos pisos ya se han vendido a un precio superior, lo que queda es lo que nadie quiere en zonas devaluadas. Esos inmuebles no es que todavía tengan recorrido de bajada, es que en algunos casos compensa más derribarlos o regalarlos. Y si no, démosle tiempo al tiempo.
Los nuevos promotores.- El siguiente paso en el proceso de liquidación y “desenladrillamiento” de los bancos es acometer los suelos. Apenas hay promotores para comprar suelos (aunque algunos quedan) por lo que los bancos se convierten en promotores y, aunque el suelo valiese cero, NUNCA podrían vender por debajo de precio de coste. Esto es, tienen que salir los números para pagar licencias, proyectos, mano obra de construcción, etc. Si el precio de venta resultante sale caro para ese mercado, simplemente no se acometerá el proyecto, se quedará como activo pasivo durante muchos años, pues no olvidemos que las entidades han tenido que provisionar en un alto porcentaje y ya no hay prisa por vender.
¿Cuáles son los suelos por los que están empezando? Por los que se puede vender en las grandes ciudades, lógico ¿Y se están vendiendo esas nuevas obras? Todo depende del precio, pero en la mayoría de los casos sí se están vendiendo, porque para la vivienda ubicada en buena zona SIEMPRE hay demanda. Ya se han sacado al mercado y vendido “la joyas de la corona”, los suelos y edificios ubicados en el barrio de Salamanca, lo que queda por salir tiene demanda esperando.
¿Y qué pasa con los pisos de LA SAREB? ¿Y sus suelos? Eso lo veremos en otro post.
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