¿Por qué España no es Japón? (I)
No dejo de leer en los foros que la crisis inmobiliaria en España va a ser como la de Japón y no dejarán de caer los precios de las viviendas en 20 años por lo menos. Bien, yo discrepo y expondré mis argumentos. En este primer post, analizaré algunas singularidades para entender dos economías distintas y en el siguiente, entraré en otros aspectos estructurales españoles que, para bien o para mal, nos hacen diferentes.
Como punto de partida: la demanda de viviendas en Japón, en términos proporcionales, nunca ha sido ni será como en España, por lo que la recuperación tampoco podrá ser la misma.
¿Qué pasó en Japón? La burbuja financiera e inmobiliaria de Japón no tiene nada que ver con la española. Allí fueron los bancos, a raíz de un alza en la oferta monetaria debido a los bajos intereses, los que compraron tierras para ponerlas como garantías y hacerse con acciones bursátiles. Las entidades financieras dirigían las empresas. Durante cinco años de compras compulsivas de acciones y bienes inmuebles y ante el riesgo de una inflación, el Banco Central de Japón volvió a subir los intereses del 2,5% al 6% lo que provocó un “crash” y la venta apremiante de acciones con la consecuente pérdida de valor. Se pusieron en venta los bienes inmuebles pero éstos nunca habían tenido demanda real.
¿Qué ha pasado aquí? En España, la burbuja se creó por la compra especulativa de particulares pero también por gente que compró inmuebles para vivir y sigue haciéndolo, esa gente no ha perdido dinero hasta que realmente el activo se venda y no tienen intención. Una cosa es el valor contable y otra el valor real y no hay pérdida hasta que no haya transacción.
Las entidades financieras en Japón quebraron, el Gobierno no pudo rescatarlas e incluso quebró el Banco de Crédito a Largo plazo, un banco semigubernamental. En España los bancos no han quebrado con todo lo que ello significa, los que no han podido provisionar han sido rescatados y los que sí, tienen solvencia para asumir las pérdidas.
¿Qué hizo Japón ante la crisis? Para luchar contra la crisis financiera e inmobiliaria se decantó por el aumento del déficit y la inversión pública, aumentando su endeudamiento hasta límites nunca vistos y ahuyentando así a los inversores privados durante muchos años. En 1996 cuando empezaron a recuperarse paulatinamente, llegó la crisis asiática en 1997 y las sacudidas en los mercados financieros internacionales lo que hundió definitivamente a los bancos japoneses.
En España se ha seguido la política contraria, de austeridad y recortes, que si bien, no son políticas populares, han reducido nuestra prima de riesgo, han devuelto la confianza a los mercados y atraen a los inversores internacionales tras seis años de crisis.
Y hay otro punto relevante en el mercado inmobiliario. La gente en Japón vive más de alquiler que en España, causa por la que nunca existió demanda real abundante, muy diferente a España donde existe una importante demanda. La proporción de propietarios/inquilinos allí es del 50/50 mientras que en España es de 80/20. Esto cambiará en los próximos años, pues un alto porcentaje de población sólo podrá vivir de alquiler y los fondos de inversión lo saben. Hay un nicho de mercado muy significativo que explotar.
Y éste es otro punto destacable, la inversión internacional actual en Japón se decanta por la tecnología punta, no por la inmobiliaria ya que ésta última, repetimos, nunca tuvo demanda ni interna ni externa. En cambio en España han aterrizado los fondos de inversión comprando viviendas ¿por qué? Porque el negocio inmobiliario en España se mueve diferente, es más cíclico y ha tocado fondo, ya sea en venta o en alquiler. No obstante, ello no quita que existan zonas donde no habrá recuperación, áreas aisladas, sin accesos ni transportes, donde nunca se debió construir, y que son las que bajan las medias.
Estas son sólo las primeras diferencias entre España y Japón, dejaré para el siguiente post temas como entrada de inversores, situación geográfica, sin olvidar nuestra estructura de empleo/desempleo.
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