Grandes desarrollos inmobiliarios afectados por la crisis
Toda crisis deja afectados en el mercado, y el sector inmobiliario ha sido el que más por la gran locura urbanística desatada en el periodo 2000-2007. Se vendía todo, basado en un consumo especulativo y financiado con un alto apalancamiento.
Una de las consecuencias de este boom y posterior crisis han sido los grandes desarrollos inmobiliarios que poseían unas altas expectativas de ventas pero que no llegaron a ser, y podemos preguntarnos ¿qué va a ocurrir ahora con ellos?, pues la respuesta es la de siempre, depende…
Depende de su ubicación y todo lo que ello conlleva: distancia al núcleo urbano más importante, de factores socio-económicos del municipio, de los accesos ya construidos, del motivo de adquisición de los potenciales compradores… y depende de otro gran factor: su grado de consolidación. Esto es, el porcentaje de infraestructuras de las que ya dispone y la población que ya reside en el desarrollo. En función de ello podemos tipificar las actuaciones urbanísticas y prever su futuro lógico y coherente.
Algunos ejemplos.-El desarrollo de Marina D´or, impulsado por Grupo Marina D´or, tenía previstas unas 35.000 viviendas cuando comenzó en el año 2000. Su ubicación en Oropesa (Castellón) está claramente destinada a segunda residencia por lo que no está cercano a un núcleo de población importante, pero tampoco dispone de buenos accesos. El grado de consolidación y edificación es alto en algunas zonas pero escaso en otras rodeadas de descampados.
Se estima unas 15.000 unidades terminadas, en manos de Sareb y entidades financieras, y no se van a construir el resto por falta de demanda. Los precios en la época de boom eran de más de 200.000 € por apartamentos pequeños y ahora se intentan vender por debajo de los 60.000 €. La solución a todo este stock es vender con altas pérdidas lo que ya esté construido y paralizar lo que está a medio construir, pues no compensa el precio de venta con el coste de terminarlo y los suelos que hay sin edificar, ahora mismo, tienen un valor negativo.
Sevilla.- Otro desarrollo afectado por la crisis y bien distinto al anterior es la zona de Entrenúcleos en Sevilla, en el municipio de Dos Hermanas. También en el año 2000 el ayuntamiento urbanizó este gran sector ofreciendo al mercado suelo finalista para 13.500 viviendas de primera residencia de las que 6.000 eran protegidas. La encargada de todo ello fue Inmobiliaria Colonial. En el 2009-2010, y a pesar de tener ventas, la falta de liquidez en las entidades financieras impidió la construcción. Es un desarrollo con cero grado de consolidación, solo hay bolsas de suelo sin edificaciones y sin dotaciones. No obstante, los buenos accesos de los que dispone y la cercanía a la capital de Sevilla hacen que exista un futuro cercano a este macro-proyecto. El suelo se encuentra en manos de entidades financieras con ganas de tirar hacia delante. Eso sí, los precios que se manejaban antes cuando se vendía el futuro como si fuera presente es del todo improbable, las viviendas que antes podían estar cerca de los 230.000 € ahora no podrán subir de los 150.000 € pero es claramente una zona con demanda que se va a ver impulsada en este 2015.
Valdeluz.-Un tercer ejemplo de desarrollo que no cumplió sus expectativas. Nació en 2003 con la idea de que la población residente fuera de 30.000 habitantes en más de 10.000 viviendas. El proyecto incluía una gran oferta de servicios terciarios -comerciales, industriales y hoteleros- mediante todo tipo de equipamientos socioculturales, de ocio (parque temático), deportivos (carril bici, campo de golf y área deportiva), comerciales (66.560 m2 de superficie de ventas), empresariales y de negocios (un parque empresarial y dos hoteles), sanitarios y asistenciales (dos centros de salud y dos centros geriátricos), educativos (9 colegios) y, en general, de calidad de vida, al intentar contar con amplias zonas verdes y extensos parques públicos. El impulsor fue Reyal-Urbis.
Foto: web ciudadvaldeluz.com
La realidad en 2015 es muy distinta, la ubicación no está cercana a un municipio importante, se encuentra a más de 60 km de Madrid y a 11 kilómetros de Yebes, un pueblo de 300 habitantes. Valdeluz tiene empadronados cerca de 2.500 personas por lo que nos podemos imaginar la cantidad de stock a la venta que tiene. Tampoco es alto su grado de consolidación, no dispone de las dotaciones necesarias, no tiene colegios, los servicios médicos son escasos, si bien el Hospital Universitario de Guadalajara se encuentra a 7 km, el transporte es también muy limitado, tanto el AVE como los autobuses por lo que es imprescindible el uso de un coche o dos. Los precios que antes se encontraban en los 250.000 € ahora están entre los 120.000 y los 130.000 € y aun así es difícil colocarlos en el mercado porque realmente no es una zona con alta demanda, muy lejos de Madrid y sin grado de consolidación.
¿Qué hacemos con este stock que nadie quiere? La respuesta la tienen los propietarios de las mismas, las entidades financieras y Sareb. Algunos piden convertirlo en vivienda social. Para ello, los ayuntamientos deberían expropiar y abonar a los propietarios un justiprecio y no tienen esta liquidez. Hablamos de muchos millones de euros, aunque solo sea de precio de coste.
¿Derribarlas? No me imagino a ninguna persona física ni jurídica destruyendo su patrimonio, cuando además, incluso el derribo es otro coste más. Otro tema es aquellos edificios que ni siquiera han alcanzado el 20% de estructura, al propietario le puede compensar más tirarlo que mantenerlo, pero las que están terminadas solo pasa por una absorción lenta del mercado y asumiendo las pérdidas que han supuesto. No volverán a tener los precios de 2007-2008 pero se venderán.
Planificación.- Los buenos accesos y la escasa distancia de un gran desarrollo a un municipio importante de más de 500.000 habitantes son dos variables que deben existir previamente al inicio de la programación, si esto se hubiera dado, la crisis no lo habría afectado tanto. El grado de consolidación viene después.
Hemos repasado algunos de los proyectos afectados por el estallido de la burbuja, pero hay más como Quer (Toledo), Yuncos (Toledo), La Muela (Zaragoza), El Toyo (Almería)… Todos ellos los estudiaremos de forma independiente para ver qué futuro tienen a corto y largo plazo, pues dependerá de varios factores como hemos visto.
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