¿Cómo se calcula el valor del suelo?
Cuantas veces habremos escuchado que la vivienda tiene un precio elevado (sobre todo en momentos del boom inmobiliario) por culpa de que el suelo es caro. ¿Pero, esto es así? Recuerdo las palabras de un gran experto urbanístico, Ricardo Santos Díez, que me dio clase en la universidad. Él nos decía que la vivienda no es cara porque lo sea el suelo, «la vivienda es cara porque es cara». Tal afirmación, que parece una reducción al absurdo, encierra una gran dosis de verdad. Es cierto que parece depender del enfoque que le demos, si desde el punto de vista del producto inicial (suelo) o del producto final (vivienda).
En el mercado inmobiliario el suelo es un factor atípico, porque es único e irrepetible, y vale en función de su uso final, de su situación, expectativas, etc. Si pensamos en la fabricación de un coche, por ejemplo, los materiales tienen un valor en el mercado y se usan normalmente en otras industrias, son materias primas que se pueden producir en muchos sitios. Incluso la planta de producción se puede trasladar a otro país para reducir costes. El suelo no se puede trasladar, y el que está en un lado de una calle, respecto del que esté a 100 metros puede variar considerablemente su valor. Y la afirmación de este gran profesor se entiende en cuanto a que si el producto final no tiene interés (pensemos en urbanizaciones ahora desiertas) el suelo no vale más que lo que pueda producir como rústico.
En las ciudades, considerando el núcleo urbano más consolidado, evidentemente el suelo es escaso, y hay que recurrir para hacer viviendas, en numerosos casos, a la rehabilitación o al cambio de uso del edificio. Pero el valor que se va a pagar está lógicamente relacionado con el valor de la vivienda en esa ciudad, en esa ubicación. La vivienda de obra nueva valdrá más que la de segunda mano, pero con un límite. Ese límite lo fija el precio de la vivienda ya construida, considerando su depreciación y coste de reforma, todo ello incrementado en un moderado porcentaje que es el que aprecia el valor la de obra nueva. Luego, siempre el límite es el valor de la vivienda.
Vamos a analizar a grandes rasgos cómo se determina el precio del suelo en una urbanización de reciente construcción. Concretamos en el caso de una parcela, en un ámbito ya urbanizado, donde el promotor está valorando invertir y construir viviendas. ¿Cuánto podría pagar para que la inversión sea viable?
- En primer lugar, el suelo tiene una calificación definida por el planeamiento municipal, es decir, habrá parcelas para viviendas (unifamiliares, bloques de pisos), otras para comercios, oficinas, equipamientos, etc. Por lo tanto, lo que se puede hacer en una parcela se sabe de antemano por el promotor. Todo queda definido urbanísticamente, alturas, ocupación máxima de la parcela, edificabilidad, etc. La edificabilidad neta son los metros cuadrados que se pueden construir por metro cuadrado de suelo.
- El promotor, una vez que conoce lo que se puede construir en ese suelo, debe hacer un exhaustivo estudio de mercado. Es realmente una piedra angular de la viabilidad de su negocio. Conocer el valor de venta de las viviendas. Se hará un estudio comparativo en el entorno, debe conocer cuál es el precio de mercado de las viviendas que se están comercializando en el ámbito. Y cuál es su ritmo de ventas, calidades, demanda, tamaño y número de dormitorios, para así ajustarse al máximo a lo que busca el comprador, tanto en precio como en características.
- La promotora debe asumir el coste de construcción del edificio.
- Pero todo el proceso conlleva además una serie de gastos, impuestos, honorarios profesionales, seguros, costes de comercialización, de escrituración y registro, etc.
- Por último, el beneficio que pretende obtener el empresario. Un valor muy común en el sector inmobiliario, es del 20% de la inversión realizada. Piense el lector, que no es una operación que se realiza en un año. Se debe comprar el suelo, construir y vender la promoción. Y asumir el riesgo.
Con estas variables, el promotor hará el siguiente cálculo. Al valor de venta previsto de todas las viviendas construidas, le restará el coste de construcción, los gastos y el beneficio y le dará una cantidad. Ese es el límite de lo que debe pagar por el suelo.
Ejemplo: En un nuevo desarrollo las viviendas tienen un precio de 3.000 euros por metro cuadrado. Estimando unos costes de construcción de 700 euros por metro, unos gastos del 30% sobre el valor del suelo más el valor de construcción y un beneficio del 20% sobre la inversión, el valor del suelo (dado por una ecuación) sería aproximadamente 1.200 €/metro cuadrado construido. Si se trata de una parcela de 2.000 metros cuadrados de suelo, en la que se puede edificar 2.500 metros cuadrados (edificabilidad 1,25), el precio sería el resultado de multiplicar 2.500 por 1.200. Luego tendríamos 3 millones de euros de valor de suelo.
Estos son los números iniciales que deben hacerse. Evidentemente es una simplificación. Como conclusión, obtenemos que el valor del suelo viene determinado por lo que puede construirse, y por lo que vale en esa ubicación la vivienda. El precio de la vivienda es el que manda.
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