Promoción directa o autopromoción, opciones para comprar un piso nuevo
La semana pasada escribía en el Blog Entorno habitable de elmundo.es acerca de las diferentes maneras a través de las cuales accedemos a una vivienda de obra nueva, post que comparto en foroprovivienda. La más habitual es la promoción directa y, si optamos por la autopromoción, tendremos las cooperativas y comunidades de bienes. Vamos a ver brevemente las características y diferencias principales entre ellas.
Promoción directa
En este caso, el comprador adquiere una vivienda a una promotora por un precio cierto, no interviniendo en el proceso de edificación. Puede que la promotora ofrezca, siempre sobre plano, decidir sobre detalles de la memoria de calidades e incluso en menos ocasiones redistribuir la vivienda. Podemos decir que se delega y confía en el conocimiento inmobiliario del promotor. A diferencia de los siguientes casos de autopromoción, el futuro propietario asume en el precio del piso el beneficio del promotor.
Cooperativa
Es una entidad que asocia a personas con el interés común de acceder a una vivienda. Tiene una doble condición: de sociedad y empresa promotora y, como nota característica, hay ausencia de ánimo de lucro puesto que el objetivo es promover casas a estricto precio de coste.
Una cooperativa es una empresa con personalidad jurídica propia y distinta a la de sus socios, los cuales participan de manera activa en el proceso de construcción de su futura vivienda. Se rigen, en principio, por leyes autonómicas y en determinados casos por la Ley estatal de cooperativas 27/1999, siendo esta última Ley en caso de laguna legal, supletoria. Adicionalmente tienen sus propios estatutos, sujetos a la ley, donde se establecen las normas que regulan la estructura, los órganos de gobierno y el funcionamiento de la cooperativa. Su identidad democrática y participativa se articula a través de sus órganos sociales, siendo los principales; la Asamblea General, el Consejo Rector y el Interventor.
La actividad inmobiliaria es compleja y es frecuente e incluso necesario recurrir a gestoras que, a cambio de unos honorarios pactados, prestan un servicio integral a la sociedad cooperativa. Las gestoras tienen solvencia para controlar las obras, los proyectos y las tramitaciones de licencia, entre otros aspectos, pactándose los servicios que van a prestar por escrito. Es fundamental la elección de una gestora a la que le acompañe el prestigio y la profesionalidad en su trayectoria.
Las cooperativas pueden ser creadas por colectivos como empresas, sindicatos, colegios profesionales, asociaciones vecinales y también directamente por las mencionadas gestoras. Éste último caso es muy habitual, puesto que su conocimiento del negocio inmobiliario unido a la capacidad para disponer suelo, les hace lanzarse al mercado con el objeto de aglutinar socios para un proyecto concreto y ser los gestores.
Por último, antes de incorporarse a una cooperativa es importante comprobar lo siguiente:
- Que la cooperativa esté legalmente constituida e inscrita en el Registro correspondiente según su ubicación.
- Que posea una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa en la que se ingresen las aportaciones de los socios.
- Que dichas aportaciones estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros, lo que la cooperativa deberá acreditar.
- Que en el caso de existir cuota de prescripción o similares, de carácter no reintegrable, se defina claramente su concepto o cuantía.
Comunidad de bienes
Se trata de otra manera de autopromoción con considerables similitudes con las cooperativas, principalmente en la participación en las decisiones que los interesados adoptan sobre sus futuras viviendas y que se busca un estricto precio de coste. La necesidad de acudir a empresas gestoras es igualmente aplicable.
La diferencia principal con las cooperativas es que las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica propia, que no es otra que la de los comuneros. Es una fórmula más sencilla en cuanto a su constitución, estando reguladas por el Código Civil en sus artículos 392 al 406. El mayor inconveniente es que mientras la responsabilidad en las cooperativas está limitada al capital aportado, en el caso de las comunidades de bienes se responde además con el patrimonio personal de los comuneros, si los bienes comunes no fueran suficientes.
Como ventajas, además de la sencillez y rapidez en el comienzo de la actividad autopromotora que tienen respecto a una cooperativa, cabe citar que el comprador es copropietario de la titularidad del suelo y de sus viviendas desde el principio y que la financiación es asumida por cada comunero desde el inicio también, facilitando aún más la autopromoción.
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