Desatinos varios
Dicen que la ignorancia hace osados y esta máxima se repite una y otra vez cuando nuestros políticos toman decisiones relacionadas con el urbanismo y el mercado inmobiliario en general. Excepto honrosas excepciones, suelen conseguir el efecto contrario. Haré un repaso de lo que está pasando en el sector.
Control de alquileres y sus efectos. Según un estudio de Esade, publicado en Idealista News, la ley de contención de rentas ha beneficiado más a los alquileres más elevados, mientras que ha disparado el precio de los más bajos. El estudio se ha centrado en Cataluña porque fue una de las zonas donde se tomaron las primeras decisiones, luego siguió el Gobierno Central. Si nos basamos en estos datos, la realidad es que el objetivo de bajar los precios, especialmente para las personas más desfavorecidas, no ha tenido efecto. Es más, la inseguridad que ha provocado en los propietarios ha propiciado la salida del mercado de oferta y, ante la subida de la demanda se ha producido un gran desequilibrio. Y Cataluña es un claro ejemplo de esta situación como se puede ver en el siguiente gráfico.
Datos de Esade publicados en Idealista
Pero parece que no hemos aprendido nada y, ahora, Valencia ha decidido también intervenir los alquileres y obligará a propietarios a ceder pisos vacíos. Y así seguimos reduciendo el stock y, mientras, los precios al alza.
La “okupación” es otro de los asuntos que trae de cabeza a los caseros. En España, según el CGPJ, de media ya se tarda un año y medio en desalojar a un ocupa. En buena parte de los países europeos se castiga con penas de cárcel y multa y los desalojos son inmediatos, en apenas 48 horas.
La falta de vivienda es algo que deben solucionar las Administraciones y no los privados. ¿Qué pasa con el propietario que se ha comprado una vivienda como inversión para mejorar sus ingresos en la jubilación y ve que ahora le suben la hipoteca de manera importante, pero el alquiler solo lo puede aumentar el 2%? ¿Cómo hace frente al pago?
Y no olvidemos la “inquiokupación”, un delito que se ha disparado tras la pandemia, sin que se tomen medidas, todo lo contrario. Es el inquilino más temido para los propietarios, ya que entra a vivir con contrato, pero al poco tiempo deja de pagar y nos quejamos de que disminuya la oferta y los caseros no quieran poner viviendas en el mercado. La gente no se atreve a alquilar por incertidumbre.
Disminución de la oferta
Hay otro dato realmente curioso, en este momento hay menos oferta de vivienda que en plena pandemia, en abril de 2020. ¿ A qué se debe esta situación? Falta oferta donde la gente quiere vivir y falta suelo para desarrollar.
Los gobiernos deberían centrarse en estimular la oferta, propiciar que salga suelo al mercado, favorecer el desarrollo de suelo donde más se necesite, incentivar a los propietarios para que saquen al mercado vivienda de alquiler y digo incentivar, no penalizar.
Dejemos de criminalizar a este mercado y proporcionemos seguridad jurídica en el sector.
¿Por qué falta suelo? Es un problema de difícil solución. Se deberían acelerar los procesos de maduración de suelo en los momentos bajos del ciclo para evitar que la vivienda se encarezca en los momentos altos. No se hace, y eso provoca inflación en todo el proceso. Tenemos un sistema administrativo lento y farragoso. Todo unido a 17 legislaciones autonómicas que tampoco ayudan.
¿Por qué no hay acuerdos con la iniciativa privada? Fomentar un parque de viviendas en alquiler desde las administraciones con acuerdos con la iniciativa privada que tiene mucho que aportar. La Comunidad de Madrid ha puesto en marcha esta iniciativa mediante el Plan VIVE. Pero parece que no todos reman en la misma dirección y la comunidad madrileña lamentaba el retraso del Ayuntamiento de Móstoles, por ejemplo, en la concesión de licencias para este plan.
Dejemos de criminalizar a este mercado y proporcionemos seguridad jurídica en el sector. Crear los incentivos para aumentar las viviendas disponibles debería ser el eje de cualquier actuación pública.
Otro dato que avala estos vaivenes constantes. Recientemente, el TSJ de Madrid ha avalado la Operación Chamartín. El proyecto Nuevo Norte se había puesto en entredicho ante la presentación de nueve recursos de ecologistas y “asociaciones de vecinos” que paralizaban el desarrollo o parte del mismo. Afortunadamente, parece que se van eliminando las chinas en el camino de este proyecto.
Ley de Vivienda
Amaga continuamente pero no se sabe hacia dónde enfocará finalmente sus pasos. Eso provoca inseguridad, los inversores quieren jugar con las cartas encima de la mesa y que no cambien las reglas de juego en la mitad del partido. De momento sigue con la idea de “topar” el alquiler. Palabra que cuanto más se utiliza más empeora el mercado.
Otra “ocurrencia”. Los promotores deberán destinar un 30% de todos los pisos que se construyen en suelo consolidado a vivienda social, algo que ya hace Barcelona, pero a su vez los consistorios tendrán que indemnizar a los promotores.
Si el objetivo final de Gobierno, cuando se apruebe la Ley definitiva, va por estos derroteros, los promotores podrían tener problemas, ya que no salen las cuentas. Y comprar suelo en estas circunstancias puede provocar inseguridad jurídica y que muchas operaciones se aborten, porque el vendedor de suelo probablemente no reconozca la situación de una parte para vivienda libre y otra protegida.
Y si al final al promotor no le salen las cuentas, el problema se lo pasa a los ayuntamientos. Y tenemos un ejemplo claro. En Barcelona, después de más de cuatro años desde la puesta en marcha de esta iniciativa que obliga a los promotores a hacer un 30% de vivienda social en la ciudad, se han construido pocos pisos de este tipo y el sector busca otras ciudades. Me hago eco de un titular de La Vanguardia de noviembre pasado: “La reserva obligatoria del 30% para pisos sociales en Barcelona aporta solo 52 viviendas en cuatro años”
No parece que haya ayudado mucho al objetivo que perseguía que es dar acceso a la vivienda a las personas con menos recursos.
Diseñemos ciudades atendiendo a todas las necesidades. Hagamos planes generales y sectoriales donde se dé prioridad a esta realidad: hace falta vivienda protegida. Y dejemos de lanzar globos sonda que lo único que hacen es provocar incertidumbre y que algunos proyectos se paralicen, que es lo que está pasando ahora.
Pero las ocurrencias nos terminan aquí. La penúltima obsesión de algunos políticos se centra en prohibir la compra de viviendas por parte de extranjeros, especialmente en viviendas de lujo. Es el caso del Gobierno Balear. Un ataque más a la libertad que afecta directamente al mercado, aparte de que me parece una clara ilegalidad. Este segmento ha crecido de manera importante y su prohibición le daría un duro golpe. A estos se añaden los nuevos bofetones fiscales.
Pero la necedad no es solo de una adscripción política, en Madrid un partido pone palos en la rueda al Plan de General de Ordenación Urbana de la capital. La idea es bloquear por bloquear
Las “ideas novedosas” no dejan de sorprendernos, así que estaremos alerta para ver por dónde viene la siguiente.
*Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios
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