Consejos fundamentales para alquilar una vivienda
El parque de viviendas en alquiler va en aumento, aunque todavía estamos lejos de países de la Unión Europea. Pero el precio se ha convertido en un problema, especialmente en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, aunque la pandemia los ha reducido.
Un claro ejemplo son los pisos de alquiler en Barcelona, en esta ciudad las rentas han disminuido ligeramente, tras cinco años de crecimiento continuo y ante el aumento de la oferta disponible.
Pero al margen de la situación de mercado, en este post nos vamos a centrar en los aspectos fundamentales a la hora de alquilar una vivienda, ya seas propietario o inquilino. Es fundamental una buena convivencia, de ahí la necesidad de que todo sea por escrito. Las palabras se las lleva el viento.
Comenzamos con algunas cuestiones básicas:
¿Qué debe hacer el propietario?
- Comprobar la solvencia del inquilino. El momento es antes de firmar, porque después llegan los impagos.
- Inventario. Evita problemas a la hora de dejarla. Y más, si es amueblada. Esto ayuda también al propietario para ver cómo está lo que se ha entregado, una vez que finalice el contrato
¿Qué debe hacer el inquilino?
- No pagar nada antes de firmar. Cualquier cantidad debe abonarse tras firmar un precontrato o al menos un recibo.
- Comprobar que el arrendador es el propietario. Una nota Simple facilita esta información.
- Ver que todo funciona con una revisión exhaustiva de la vivienda.
Una vez que ambos están de acuerdo, llega el momento de firmar un contrato de alquiler con todos los puntos clave: duración del mismo, importe de la renta, fórmula para las subidas anuales, quién paga qué… A quién corresponde hacer frente...
Desde la firma de abogados inmobiliarios Méndez Lit nos recuerdan algunos tips fundamentales, que por su interés vamos a resumir.
- El contrato debe establecer la duración que quieran ambas partes, pero el inquilino podrá continuar con el arrendamiento, a su voluntad y según última versión LAU, hasta un máximo de cinco años si el arrendador es persona física y, de siete, si éste es empresa.
- De obligado cumplimiento. La ley exige al inquilino cumplir los seis primeros meses de arriendo. Si desiste antes, deberá abonar las rentas restantes hasta cubrir estos seis meses.
- Transcurridos esos seis meses, el inquilino podrá desistir del contrato con un preaviso de 30 días. Esto no está penalizado, salvo que en contrato se pacte lo contrario, en cuyo caso será una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido.
- Prórroga. Llegada la fecha de terminación del contrato, si ninguna de las partes notifica su voluntad de no renovar, con cuatro meses el arrendador y dos el inquilino, el contrato se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta un máximo de tres.
- ¿Cómo se actualiza la renta? Aunque siempre la encontramos en contrato, no es obligatoria. La más común es aplicación el IPC.
Es fundamental una buena convivencia, de ahí la necesidad de que todo quede muy claro en el contrato.
- La Fianza. Se entrega al arrendador para garantizar el correcto estado del inmueble. Solo es exigible una mensualidad de renta y debe ser depositada por el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, si no, podría ser sancionado. Al terminar el contrato, deberá ser reintegrada al inquilino en el plazo de un mes.
- Garantías adicionales. Al contrario que la fianza, esta garantía no es obligatoria. Está limitada a dos mensualidades no pudiendo exigirse otra superior. Puede ser un aval.
- Gastos e impuestos. Lo común es que el arrendador abone los gastos de comunidad e IBI, y el inquilino los suministros (luz, agua, gas) individualizados y la tasa de basuras.
- ¿Qué pasa con las obras en la vivienda? El inquilino no podrá realizar, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. En caso de discapacidad, y si lo notifica antes, el inquilino puede realizar las obras necesarias para adaptar la vivienda a su necesidad, siempre que no afecte a elementos comunes del edificio ni disminuya su seguridad. Eso sí, deberá devolverla a su estado anterior a la finalización del contrato.
- Reparaciones. El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, excepto cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario son del arrendatario.
Todo lo que hemos visto se refiere a alquileres de larga duración, pero si nos referimos a alquileres temporales en Barcelona, Madrid o en otras localidades en las que, por su condición de ciudades universitarias o vacacionales, este tipo de arrendamientos están más extendidos, hay que tener en cuenta otro tipo de consideraciones que merecerían un post para revisarlas.
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