Residencial, ¿qué cambios ha traído la pandemia y hacia dónde vamos?

La pandemia ha traído cambios inesperados en el sector residencial. Cambio del perfil de la demanda, del tipo de vivienda y en la ubicación de inmuebles y a su vez, no se ha producido un desplome de precios. En este post vamos a analizar el papel de la demanda, la oferta, tendencia de los precios, las administraciones, las entidades financieras...

¿Cómo ha evolucionado la demanda?

Antes de comenzar la pandemia, el mercado de la vivienda comenzaba a flojear, la demanda estaba retrocediendo. Con estos mimbres, las perspectivas no tenían buenos visos, pero la situación ha roto todas las previsiones y la demando se ha reactivado.

¿Cuáles son las razones? La pandemia nos encerró en nuestras casas y comenzó el teletrabajo de manera masiva. Descubrimos la necesidad de un lugar de más calidad para trabajar.

Comenzamos a ver las carencias de nuestras viviendas y la necesidad de buscar nuevas viviendas con otras expectativas: más amplias, terrazas, jardín. Algo que se puede encontrar más en la vivienda nueva y en zonas más alejadas del centro de la ciudad. Esto es una de las razones del auge de la compraventa de vivienda de nueva construcción.

Y en este punto, los ERTEs podrían ser un inconveniente, pero la pandemia ha traído también una mayor desigualdad. La mayor parte de los empleos perdidos son de baja cualificación, según los datos del monitor Adecco de oportunidades y satisfacción en el empleo. A la gente con más poder adquisitivo le ha afectado menos y su situación tampoco ha empeorado. Incluso ha ocurrido lo contrario, el ahorro se ha incrementado. Las clases media y media-altas han visto en el teletrabajo una nueva forma de trabajo que piensan ha venido para quedarse.

Esto ha supuesto un cambio en el perfil del demandante. Tiene más edad y una posición socioeconómica más elevada, así lo pone de manifiesto el último informe del Banco de España. Eso sí, el coronavirus ha alejado de la compra de vivienda a los jóvenes y a las rentas más bajas.

Esto indica el aumento de la demanda de vivienda que hemos tenido en meses pasados y que se atisba seguirá en los próximos meses, ampliada por la movilidad geográfica. Incluso crecerá de manera importante en zonas turísticas. Los extranjeros incrementarán de manera importante su interés por España.

La duda que nos planteamos es, ¿hasta cuándo llegará esta demanda pujante? La venta de viviendas podría alcanzar las 500.000 unidades en 2021. Pero esta película no tiene antecedentes y estamos pisando terreno desconocido.

Cuidado con la falta de oferta

Aquí nos encontramos con un problema que irá a más en los próximos meses. Durante la pandemia, e incluso antes, se redujeron los proyectos de firma drástica, antes de la pandemia porque se veía que la demanda flojeaba y en los primeros meses, por temor y desconocimiento de algo inesperado.

En 2021 hemos retomado la puesta en marcha de nuevos proyectos, unido a las mejores condiciones de financiación. Eso sí, estos proyectos vienen de manos de promotoras que tienen abundante reserva de suelo para edificar. A estas promotoras, en parte las cotizadas, les irá bien. El resto, que vivían al día, tendrán dificultades para comprar suelo porque los propietarios, en vista del tirón de la demanda, lo están encareciendo. La apetencia inflacionista del suelo va a una velocidad de vértigo.

¿Qué va a pasar entonces? Depende de las ciudades. En Madrid hay mucha demanda, pero falta suelo finalista en el que ya se pueda promover para responder a las necesidades actuales de la demanda. Y el que hay, es caro. El resto de los suelos necesitan tiempo de gestión y son muy grandes. En el lado opuesto está Málaga, donde también hay tensión en la oferta, pero esta ciudad tiene más disponibilidad de suelo.

La apetencia inflacionista del suelo va a una velocidad de vértigo.

No olvidemos una realidad, los nuevos hogares en España rondan los 130.000 al año y en el caso de la vivienda nueva, durante el último no llegaron a las 100.000. La ratio de personas por hogar también ha cambiado. Si en 2005 eran 2,8 personas por vivienda, en 2021 es de 2,5.

Oferta de alquiler.- Se ha ampliado la oferta en el mercado, dado que el alquiler turístico se ha pasado en parte a larga duración. El built to rent tendrá un papel protagonista, especialmente para los jóvenes, ya que aumentará el parque de vivienda en alquiler, pero todavía falta y debe consolidarse. Entendemos que hay una demanda forzada que se irá al mercado de alquiler al no poder comprar.

El papel de las entidades financieras

Han mejorado las condiciones, tanto para el promotor como para el cliente. Hay varias razones: han comprobado que la demanda está dispuesta a pagar, el coste del endeudamiento es barato y los costes de construcción también se han estabilizado.

A su vez, los bancos tienen dinero y la autoridad monetaria presiona para que presten dinero, de ahí el traslado hacia el usuario. Incluso ya hay entidades que anuncian financiación a un segmento joven para que puedan acceder a la primera vivienda con un 90% del préstamo.

¿Subirán los precios?

Si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos, estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria en el segmento de vivienda nueva en ciudades como Madrid. En algunos sitios, ya se está produciendo un incremento insano por falta de oferta adaptada a las nuevas demandas del mercado. Y eso puede provocar a su vez, el retraimiento de la demanda. Un problema para el promotor y el usuario, mientras que el propietario de suelo se frota las manos. Podemos calcular subidas medias en vivienda nueva de alrededor del 5%.

¿Qué debe hacer la Administración?

Reacciona mal y tarde en la tramitación urbanística. Se deberían acelerar los procesos de maduración de suelo en los momentos bajos del ciclo para evitar que la vivienda se encarezca en los momentos altos. No se hace y eso provoca inflación en todo el proceso. Tenemos un sistema administrativo lento y farragoso. Todo unido a 17 leyes autónomas que tampoco ayudan.

La Administración debe ponerse las pilas para no llegar tarde o buscar fórmulas imaginativas. Con un objetivo adicional: acceso a la vivienda para los jóvenes, uno de los problemas más importantes. Tienen poco trabajo y los ingresos son escasos. Recientemente la Confederación Nacional de la Construcción ha propuesto el uso de los fondos europeos como aval para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda. Figuras ya existentes en países como Francia o Gran Bretaña.

En definitiva, estamos en una nueva etapa con nuevas expectativas de crecimiento, pero dentro de la prudencia que requiere un terreno desconocido.

*Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios