Cómo sacar la máxima rentabilidad de una vivienda
Obtener ingresos adicionales por una vivienda es uno de los objetivos de mucha gente. Ganancias que generalmente proceden del alquiler, aunque también por la obtención de plusvalía con su posterior venta.
Pero para conseguir una buena rentabilidad hay que saber elegir. Actualmente el precio de la vivienda retrae la rentabilidad del alquiler. Según datos del informe "La rentabilidad del alquiler en España 2023" de Euroval, "a pesar de la subida de los alquileres durante el último año, su rentabilidad sigue por debajo de los niveles previos a la pandemia en 30 provincias". No obstante, la rentabilidad media del alquiler en España ha subido en 2022 y ronda el 6% frente a casi el 5% de 2021.
Pero, como en todo, elegir bien la vivienda es fundamental. Por ello te damos algunos consejos y pautas que te pueden ayudar.
Qué comprar y dónde
Comenzamos con la compra para alquilar y obtener una renta mensual. Antes de nada, hay que analizar qué se compra y dónde. Los pisos en zonas con buenas comunicaciones, buenos servicios y dotaciones se alquilarán mejor que las que se encuentren en áreas aisladas o problemáticas. Igualmente, las viviendas ubicadas cerca de grandes centros de negocio, empresas y centros de formación universitaria, tendrán siempre demanda. Hablamos de vivienda para alquiler de larga duración, generalmente en ciudades o grandes localidades. Pero existe también la opción de comprar vivienda en costa y optar por un alquiler vacacional.
Qué tipología de vivienda
Depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. La vivienda más demandada está entre 2 y 3 dormitorios. Aunque no olvidemos las tipologías de 3 y 4, que pueden atraer a un público más permanente. Y si están bien distribuidas y cercanas a centros universitarios, pueden dirigirse a estudiantes.
La rentabilidad media del alquiler en España ha subido en 2022 y ronda el 6%
Qué cambios necesita la vivienda
Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que se pueda obtener la rentabilidad deseada.
¿Qué servicios tiene? El garaje y el ascensor incrementan la rentabilidad, así como zonas comunes. Puede compensar pagar más en la compra y que la casa tenga más servicios porque será más atractiva y se podrá aspirar a un alquiler más elevado. Eso sí, recuerda que todo es cuestión de oferta y demanda.
Cómo calcular la rentabilidad bruta y neta
No es lo mismo. Para calcular la rentabilidad neta, de los ingresos brutos se deben descontar los gastos de la vivienda, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluido la hipoteca si la tuviera. Y descontado todo, obtienes los ingresos netos. Estos gastos que se pueden deducir en la Declaración de la Renta, pero todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares.
Rentabilidad por venta posterior
Es necesario recordar que las subidas de precio por si solas, pueden no ser suficientes. Si pensamos en la revalorización, hay que sumar los gastos e impuestos de la compra y de la venta posterior. Esto indica que, antes de nada, hay que valorar y analizar la zona para ver cuál es su potencial de crecimiento.
¿Cuánto debería revalorizarse para obtener plusvalías efectivas? Se deben de tener en cuenta los gastos e impuestos de la compra: IVA del 10%, si es nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si es de segunda mano. Y en este último caso depende de cada Comunidad Autónoma (y oscila entre el 6 y el 10%). Y no olvides todos los gastos que conlleva tener una propiedad: cuota de comunidad, IBI, gastos de luz, agua, etcétera.
Y los de la venta: plusvalía municipal y pagar por las ganancias obtenidas como incremento de patrimonio en el IRPF. Hechos estos cálculos, podrás saber si de verdad has obtenido ganancias, porque es posible que, aunque vendas más caro que compraste, no obtengas ganancias reales.
Analizar qué se compra y dónde es la clave. Una buena elección permitirá obtener buenos resultados.
Suscríbete:
