Vivienda 2022: claves para elegir bien la inversión
Los expertos ven maduro el ciclo, aunque queda margen de subida por la demanda aún insatisfecha tras el Covid-19. Y la rentabilidad por alquiler ronda el 5%, con menor proyección alcista en grandes ciudades.
Para Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, estamos en un momento alto del mercado con subidas de precios en vivienda nueva y usada. A su vez, los alquileres están contenidos porque hay oferta, debido al paso del alquiler turístico al tradicional, aunque esto puede ser coyuntural. Con todo esto, invertir en vivienda o plazas de garaje puede ser una buena opción, pero requiere también un buen análisis.
Y, ¿qué debemos tener en cuenta? Lo primero, comprar barato no indica mayor rentabilidad, es más si esa compra no tiene demanda, no aporta nada. Y otro aspecto relevante, si algún momento se necesita liquidez, un activo más caro y bien posicionado, siempre se puede vender, aunque sea rebajando el precio.
Qué comprar y dónde
Antes de nada, hay que analizar qué se compra y dónde. Los pisos en zonas con buenas comunicaciones, buenos servicios y dotaciones se alquilarán mejor que las que se encuentren en áreas aisladas o problemáticas. Igualmente, las viviendas ubicadas cerca de grandes centros de negocio, empresas y centros de formación universitaria, tendrán siempre demanda. Hablamos de vivienda para alquiler de larga duración, generalmente en ciudades o grandes localidades.
¿Qué tipo de vivienda es aconsejable?
Depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. La vivienda más demandada está entre 2 y 3 dormitorios. Aunque no olvidemos las tipologías de 3 y 4, que pueden atraer a un público más permanente. Y si están bien distribuidas y cercanas a centros universitarios, pueden dirigirse a estudiantes. El garaje y el ascensor incrementan la rentabilidad, así como zonas comunes.
Rentabilidad bruta y neta. No es lo mismo. Para calcular la rentabilidad neta, de los ingresos brutos se deben descontar los gastos de la vivienda, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluido la hipoteca si la tuviera. Y descontado todo, se obtienen los ingresos netos.
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Imagen: Edificio Paseo 17
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