Castellana Norte, termómetro de la recuperación económica
El viernes 30 de enero se presentó Distrito Castellana Norte Madrid (DCNM). Es el nombre con el que han denominado ahora a la conocida Operación Chamartín. Prefiero llamarla con el antiguo nombre, más claro y ajustado a lo que es, una gran inversión económica.
Por fin, el sueño anhelado de muchos de prolongar la Castellana, se materializará en los próximos años. Por las características de la operación, será un auténtico termómetro de la recuperación económica, puesto que cuenta con una gran cantidad de oficinas y viviendas proyectadas. Se va a desarrollar a lo largo de 20 años. Nos indicará cuál es la demanda de lo construido, el interés de las empresas por situarse en dicho emplazamiento, por instalar sedes corporativas, la atracción que generará en los ciudadanos para comprar una vivienda en este lugar. Sin duda, podremos leer a través de su desarrollo cuál es la evolución del empleo, del desarrollo regional y estatal.
Buenas comunicaciones.- Es un desarrollo que estará perfectamente comunicado. En cuanto a transporte público contará con tres estaciones de metro, dos de cercanías y un tranvía sobre neumáticos (autobús de alta capacidad). Se mejorarán los nudos de la M-30 (soterrados) y de la M-40. Facilitará la unión entre Las Tablas y Tres Olivos (distrito de Fuencarral El Pardo). En cuanto a la edificabilidad residencial, el Distrito Castellana Norte es aproximadamente un 50% mayor que la de Las Tablas. Dicho desarrollo vive momentos de mejora de demanda, tanto en venta como en alquiler, ante la ubicación de nuevas sedes corporativas, como por ejemplo, el BBVA.
Viviendas y oficinas.- La edificabilidad del ámbito es de 1,05, con un total de 3.270.000 m², de los cuales la residencial supone un 55%. Se construirán 17.700 viviendas, un 10% de ellas protegidas. Cabe esperar, que en una tendencia contraria al boom inmobiliario, las tipologías mayoritarias sean de tres y cuatro dormitorios. Se harán edificios altos, mayoritariamente exentos y con un alto nivel de calidades y zonas comunes.
En cuanto a parcelas dotacionales, se encuentran adecuadamente distribuidas. Respecto a las oficinas, hay un millón de metros cuadrados previstos (Cuatro Torres Business Área (CTBA) cuenta con 250.000) concentrados en su mayoría en lo que se denominará área de negocios, lo que significa una cantidad muy significativa que conllevará mucho tiempo su construcción y ocupación efectiva.
Zonas de Castellana Norte.- La zona 1 (Parque Central) con 6.000 viviendas es la mejor parte de la operación. Frente a una zona verde (playa de vías soterrada de 24 hectáreas), cerca de las Cuatro Torres (especialmente las viviendas que se construirán en las cocheras de la EMT) y con parcelas de uso dotacional y oficinas.
Sin embargo desde la zona 2 (Área de negocios) y hacia el norte, zona 3 (Prolongación del Paseo de la Castellana) y zona 4 (Área tecnológica) surge a mi entender, un grave condicionante: las vías no están soterradas. No menos de 4.000 viviendas, del lado este de la Castellana, estarán en mayor o menor medida incómodamente acompañadas por una multitud de vías. Y este es el fallo que no se expone. Se ha dicho que se rompe el efecto barrera de esta obra lineal, es cierto que se harán puentes que cruzarán trasversal y diagonalmente la infraestructura ferroviaria, pero dicho efecto lejos de romperse se potencia al construir en dicha zona. Habrá una distancia de hasta 1.500 metros sin ningún puente a Las Tablas, eso no es propio del Paseo de la Castellana y depreciará el valor de las viviendas en la zona este.
Y desde el punto de vista urbanístico se habla de hacer ciudad, pero francamente decepciona este proyecto, ya que durante tres kilómetros aprovecha suelo afectado por el tránsito de los trenes. Realmente no se proyecta ninguna medida compensatoria que le aporte mayor valor al intrínseco que ya tiene por su cercanía al distrito financiero de la capital. Confío en que, y puesto que es un desarrollo a muy largo plazo, se encuentre la manera viable de dar solución a este importante condicionante.
Primeras viviendas en 2020.-Hablamos de un proyecto en el que después de la aprobación hay que urbanizar la zona, y posteriormente promocionar, con lo que las viviendas verán iniciada su comercialización dentro de aproximadamente tres años en el mejor escenario. Comenzarán a ser entregadas previsiblemente hacia el año 2020. Para aquel entonces, la oferta existente en desarrollos del norte de Madrid habrá sido considerablemente absorbida. Con lo cual, sería como tener un futuro gran PAU, mucho mejor comunicado que ninguno al ser su distribución fundamentalmente lineal, en un nuevo entorno financiero con su correspondientes sinergias.
Precios estimados.- De acuerdo con los estudios de Foro Consultores Inmobiliarios relativos a desarrollos urbanísticos de la zona norte de Madrid, y las características de Distrito Castellana Norte cabe hacer la siguiente valoración de precios medios:
- Para la zona 1, mejor ubicación (Parque Central) con 6.000 viviendas: 3.500-4.000 €/m².
- Para el resto de las zonas, vertiente oeste de la Castellana: 3.000 -3.500 €/m², y lado este, desde 2.500 para la peor ubicación a 3.000 €/m².
DCNM cuenta como hemos visto con unas cifras extraordinarias, y tal como se apunta en el título y principio de este post, medirá la pujanza y desarrollo económico del país y potenciará a una gran ciudad. Confiemos en que todas las partes implicadas, incluida por supuesto la ciudadanía, busquen y encuentren el mejor desarrollo urbanístico posible.
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