El gran desembalse de la vivienda protegida en Madrid
Los principales desarrollos urbanísticos pondrán en el mercado madrileño unas 160.000 viviendas nuevas durante los próximos 20 años, de las que alrededor de 60.000 serán protegidas. Solo los desarrollos de Sureste, los más avanzados en este momento, se llevarán la mayor parte de esa cifra, alrededor de 50.000 viviendas con algún tipo de protección.
Y en este punto me asalta una pregunta. ¿No os parece un poco extraño que la mayoría de los primeros proyectos en comercializarse en los nuevos PAUS del Sureste sean de vivienda libre? Lo normal es que el colonizador de los nuevos barrios viva durante un tiempo en un distrito sin servicios ni comunicaciones y sea compensado con un precio de la vivienda más económico.
Las viviendas de protección, más baratas, se suelen construir primero y una vez que el barrio empieza a consolidarse aparecen los proyectos de vivienda libre a un precio más acorde con los servicios del barrio.
Sin embargo, en este momento en los Desarrollos de Sureste, la vivienda libre es mayoritaria. Algunas de las mayores promotoras Inmobiliarias del país tienen ya sus proyectos en comercialización en estas zonas.
¿No os parece un poco extraño que la mayoría de los primeros proyectos en comercializarse en los nuevos PAUS del Este sean de vivienda libre?
¿Qué está pasando?
Ante el “inminente” (llevamos años con el inminente), incremento de los módulos de vivienda protegida, muchos de los propietarios de suelo protegido han esperado para vender o poner en carga sus proyectos, y esto ha ocasionado una terrible sequia de vivienda protegida.
Las peticiones de calificaciones provisionales de vivienda protegida en la comunidad de Madrid son muy escasas. En los nueve primeros meses de 2023 rondaban las 1.100 viviendas, según datos de Asprima.
Aunque poco a poco van apareciendo proyectos de protección en su mayoría en régimen de cooperativa, prevemos un gran florecimiento de proyectos en los próximos meses una vez se confirmen la subida de los módulos.
De a que ritmo se pongan en carga estas viviendas dependerá en gran medida la evolución de los precios de la vivienda, o mejor dicho y por lo que parece a que ritmo sube… Y este aumento de oferta, solo en Berrocales, Ahijones, Cerros y Valdecarros se harán alrededor de 50.000 viviendas con algún tipo de protección, puede afectar en función de cómo y a qué velocidad se desembalse esta masa de vivienda protegida retenida por los políticos artificialmente. Y aquí surge otra pregunta ¿Qué pasará entonces con la vivienda libre en esas zonas?
Situación actual
Todos tenemos claro que hay poca vivienda de obra nueva en Madrid, y que poco a poco, por fin se están poniendo en carga los grandes desarrollos del sureste que supuestamente nutrirán de vivienda a la capital, ¿pero será suficiente? La población de Madrid ciudad se incrementó en más de 53.000 personas durante 2022, 1,6% de aumento y superamos los 3,3 millones de personas. Y la Comunidad de Madrid cerró junio de 2023 con una población de más de 6,9 millones, lo que supone un incremento de más de109.000 habitantes en el último año.
La comunidad autónoma madrileña necesitará unas 23.000 viviendas anuales para cubrir el crecimiento de la población y en la ciudad de Madrid, 11.000 anuales hasta 2030, según estimaciones del INE. Y un porcentaje de esos compradores necesitarán viviendas protegidas, especialmente los jóvenes.
Los visados de obra nueva en la ciudad de Madrid de enero a octubre de 2023 han sido de poco más de 5.000 viviendas, según datos oficiales, un 32% menos que en el mismo periodo de 2022. Datos poco optimistas.
Evolución de cada desarrollo
Comenzamos con Valdecarros porque es el ámbito de los desarrollos del Sureste de mayor tamaño. Este desarrollo inmobiliario supondrá una inversión de unos 7.600 millones de inversión y contempla la promoción de 51.000 viviendas nuevas en dos décadas, de las que más de 28.000 contarán con algún tipo de protección pública. Se convertirá en el mayor núcleo de vivienda asequible en la capital.
Este desarrollo ya ha comenzado la ejecución de las obras de urbanización de la segunda y tercera fase. En estas dos nuevas etapas se levantarán un total de 10.793 viviendas, que se sumarán a las 2.580 viviendas de la primera fase. Las viviendas podrían comenzar a construirse en 2025.
Los Berrocales contará con más de 22.000 viviendas, de las que alrededor de 7.000 serán de precio tasado y 4.300 de protección (3.800 de promoción municipal). Este año comenzaran a verse grúas. En la primera etapa, que ya está en ejecución, podrían salir al mercado alrededor de 2.200 viviendas protegidas (de un total de 4.500). Y ya está firmado también con el ayuntamiento la etapa 3. Los Berrocales espera ya licencias para 1.120 viviendas de un total de 4.500 previstas en la Etapa 1, por lo que en el 2026 este barrio podrá recibir ya a sus vecinos.
Los Ahijones es el otro gran ámbito, ya iniciado, de los desarrollos inmobiliarios del Sureste. Actualmente se encuentra en ejecución las obras de urbanización correspondientes a la Etapa 1, donde está previsto levantar 3.132 viviendas, de las cuales el 64% serán protegidas. En 2026 es posible que algunos vecinos también puedan disfrutar ya de este barrio. En total se construirán 18.700 viviendas, de las que el 57% tendrá algún tipo de protección.
Los Cerros es de los últimos desarrollos que ya han conseguido el visto bueno al plan de urbanización inicial. Cinco millones de metros cuadrados de suelo donde se construirán unas 7.500 viviendas protegidas, de un total de casi 15.000. Durante la primera etapa se edificarán 4.175 viviendas, casi el 65% serán de protección pública, unas 2.700.
Otros desarrollos importantes
Además de los desarrollos comentados, tenemos más zonas que suministrarán vivienda a la Comunidad de Madrid. Y volvemos a otra pregunta ¿será suficiente?
- La Solana de Valdebebas, al noreste de la capital, pondrá en el mercado unas 1.400 viviendas, de las que casi la mitad tendrán protección.
- ARPO, un proyecto ubicado en Pozuelo de Alarcón. Los terrenos de este desarrollo suman más de 6 millones de metros edificables, sobre los que se proyecta construir más de 5.500 viviendas de distintos usos: vivienda libre, protegida, residencial en baja densidad y unifamiliar.
- Retamar de la Huerta. 3.500 viviendas de las cuales 1.123 serán protegidas. Y el proyecto de urbanización tiene aprobación inicial.
- Los Carriles, en Alcobendas, incluye la creación de 8.600 vivienda donde el 55% del total serán protegidas.
- Madrid Nuevo Norte, el desarrollo urbanístico más importante del norte de la capital, ya ha iniciado la tramitación de Las Tablas Oeste, el primero de los cuatro ámbitos y que podría ser una realidad a partir de 2029. En conjunto se construirán 10.500 viviendas de las que 2.100 tendrán algún tipo de protección.
- Operación Campamento. Se prevé la construcción de cerca de 12.000 casas, el 60% protegidas y el 40% libres. Ahora, el recién estrenado Ministerio de Vivienda y el Ayuntamiento de Madrid han elaborado un calendario de actuación que contempla que las obras de urbanización comenzarán en 2025.
Solo el tiempo y la agilidad de la administración local nos dirá si se cumplen o no los pronósticos.
Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores Inmobiliarios
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