Préstamos hipotecarios: cuidado con las comisiones trampa (III)
Como ya prometimos en anteriores post sobre “préstamos hipotecarios: nociones básicas”, en éste nos ocupamos de la letra pequeña de las hipotecas. Comenzamos con las comisiones trampa porque “como las meigas, haberlas, haylas”. 
Qué pasa si quiero subrogarme, entendiendo esto como el cambio de una de las partes del préstamo hipotecario. En este punto, existen dos tipos:
- Por cambio de la entidad financiera (subrogación acreedora).
- Por cambio del titular del préstamo u obligado al pago de la hipoteca (subrogación deudora).
Subrogación acreedora
Este tipo de subrogación tiene una regulación y unos requisitos muy tasados, pensados por el legislador para favorecer a los particulares frente a las entidades financieras (esa era la idea en un principio) y una manera de conseguir una mejora en los préstamos hipotecarios.
- Cuando se haya pactado comisión, sin fijar su cuantía, la entidad no podrá cobrar cantidad alguna por este concepto.
- Si la comisión fijada es inferior al 1%, será la pactada.
- Y si se firmó una cantidad superior al 1%, recuerda que lo que marca la ley es siempre un 1%, sin tener en consideración la cuantía fijada.
Subrogación deudora
Es decir, si te acoges al préstamo del vendedor, que en ese momento grava la vivienda. No hay regulación específica y se rige por el Código Civil.
En este caso, te facilitamos algunas cuestiones básicas:
- La entidad financiera tiene que dar el OK a ese cambio, si no lo hiciera, es el anterior titular el que responde del préstamo.
- En las escrituras antiguas se pactaban comisiones abusivas para estos casos que estaban por encima del 4%.
- Además, hay que tener en cuenta que se considera mala praxis el cobro de una comisión de apertura del préstamo subrogado, aunque para tapar la mala praxis, algunas entidades aconsejan al cliente una novación. Qué supone esto? pues un pequeño aumento de capital en el préstamo (ampliación) y en ese caso, curiosamente ya no hay mala praxis y se aplica la comisión de apertura.
Impago, cláusula suelo…
Pero aquí no terminan las comisiones. Las reclamaciones por impago han subido su importe, en algún caso, hasta superar los 45 €. Cantidad que se suma a los intereses de demora estipulados en las escrituras. Por el mismo hecho se cobran dos importes de sanción.
Y no nos olvidamos de las conocidas cláusulas de techo y suelo, que son fácilmente negociables y, además, ya hay sentencias que defienden al prestatario. Un ejemplo: el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla ha ordenado a determinadas entidades a eliminar las «cláusula suelo’ de sus contratos hipotecarios a interés variable. La ejecución de la sentencia las declaró «abusivas» y las tres entidades implicadas han recurrido la decisión.
Cláusula de apertura y estudio. Están pensadas para pagar los gastos generados por la elaboración y realización del préstamo. Lo curioso es que nos cobran también la gestión en la provisión de fondos, que deberían corresponder a la gestoría, pero ahí se incluye nota simple y tasación. Esto indica que estamos pagando con las comisiones de apertura y estudio por ser escuchados por el banco y por «casarnos» con ellos durante más de 20 años. Al parecer los beneficios de los intereses no son suficientes.
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