A quién afecta el índice de referencia de alquiler de viviendas
El BOE ya ha publicado el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, aprobado por el Ministerio de Vivienda. A partir de ahora está en funcionamiento. Pero esto no significa que sea de obligado cumplimiento para todos. El índice es estatal, pero son las comunidades autónomas las que tienen la decisión final. Pueden aplicarlo o no y acotar las zonas tensionadas. Además, afecta a los nuevos contratos en zonas tensionadas.
De momento, Cataluña sí se ha acogido a este índice que afecta a las consideradas zonas tensionadas. Esta comunidad aplicará este índice en los nuevos contratos de pisos en 140 municipios.
¿Qué dice La Ley?
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la LAU, que hubiese estado vigente a lo largo de los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior. Además, no se podrán fijar nuevas condiciones que repercutan al arrendatario cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Hay excepciones. Podrá incrementarse con un máximo del 10 % sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, en los siguientes supuestos:
- Cuando la vivienda se hubiera rehabilitado y finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %. Se debe acreditar con sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Adicionalmente a los límites señalados anteriormente, en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU a lo largo de los últimos cinco años.
Gran tenedor de vivienda es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Para saber si el casero es un gran tenedor, el inquilino puede acudir al Registro de la Propiedad, de manera física o a través de internet, y solicitar esa información sobre el propietario.
Alquileres en vigor
Oficialmente, el sistema estatal de referencia de precios de alquiler no afecta a los contratos de alquiler en vigor en una zona tensionada. En los contratos de alquiler de vivienda habitual en vigor entre particulares se mantiene la renta pactada por contrato, y se podrá aplicar la correspondiente subida máxima anual del 3% durante este 2024, cuando corresponda renovarlo. A partir de 2025, para la actualización de la renta se aplicará un nuevo índice que debe definir el Instituto Nacional de Estadística antes de finales de este año y que sustituirá al IPC.
A la espera de que otras comunidades decidan acogerse a este índice, solo Cataluña lo ha puesto en marcha.
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