La dualidad del actual mercado inmobiliario
Todos los días se publican informaciones en las que se habla de la necesidad de bajar aún más el precio de la vivienda. He elegido tan solo algún ejemplo, pero hay muchos…Noticias como ésta “s&p alerta de una gran caida adicional en el precio de la vivienda en España” en la que se habla de bajadas adicionales no hacen más que despistar al comprador, sobre todo cuando no se aclara el método utilizado para calcularlas, ya que en su mayoría hablan desde máximos de caídas del entorno del 20%-25%.
Los profesionales que estamos en el sector sabemos que esa es la bajada mínima de algunos productos de calidad en áreas metropolitanas muy concretas. Para el resto de mercados, los precios han bajado fácilmente ya un 50% y en algunos casos como segunda vivienda, o inmuebles con poca demanda por calidad o ubicación, es fácil encontrar ofertas del 70% desde máximos (como ejemplo, podríamos citar alguna que otra macro-urbanización). De hecho, los últimos datos del Consejo General del Notariado hablan de descensos medios de casi el 37% desde 2007. Unas cifras que, probablemente, se ajustan más a la realidad.
Por lo tanto, es fácil concluir que la bajada que pronostican ya se ha cumplido o estamos en ello, y que en muchos productos los precios están por debajo de los de construcción, por lo tanto no deben liar al cliente de un tipo de producto de calidad que puede esperar bajadas adicionales que no se producirán, o por lo menos no serán de la medida que pronostican.
Creo que actualmente hay dos mercados inmobiliarios paralelos, uno de ellos es el real, donde los productos de calidad y con poca oferta (hablo de ciudades importantes en sitios clave y productos diferenciales) se venden a ritmos lentos pero con poca bajada de precio ( 20% o 25% de bajada desde máximos), y no podemos esperar caídas adicionales de precios significativas, sobre todo por ser un tipo de producto que comienza a escasear (llevamos 5 años de crisis sin comenzar casi promociones nuevas)
En cambio hay otro mercado en el que es fácil encontrar descuentos del 70% para productos con poca demanda o segunda vivienda. Los principales actores en este caso son las entidades financieras que, con precios de liquidación en muchos casos por debajo del coste de producción, consiguen muchas ventas en poco tiempo, para ello el precio y la financiación es fundamental y gracias al binomio se hacen ventas espectaculares en poco tiempo. En cambio, también pienso que este mercado está tocando fondo en estos límites, debido a que los precios en muchos casos son irrisorios (hablamos de viviendas a 20.000 – 50.000 euros) y bajar más no supondrá un mayor incremento de ventas, ya que la demanda de este tipo de producto esta más que copada…
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