¿Cómo afrontar la compra de nuestra primera vivienda? (II)

Lo prometido es deuda, tras los primeros pasos que te conté en el anterior post, en este destacaré algunas cuestiones de interés, ¿qué debemos saber de las viviendas de obra nueva y de las de segunda mano?

Vivienda de obra nueva

En comparación con las viviendas de segunda mano, las viviendas de obra nueva cumplen con una serie de estándares de calidad definidos en el código técnico de la edificación, que las viviendas de segunda mano, no tienen. ¿Qué tipo de viviendas nos podemos encontrar?

Viviendas en régimen libre: el promotor gestiona la construcción y obtiene rentabilidad por su gestión. El valor del precio de la vivienda generalmente se fija por la ley de la oferta y la demanda.
Viviendas en régimen de protección: reciben de distintos organismos gubernamentales una serie de subvenciones para facilitar la adquisición de una vivienda a personas con menos recursos. Deberás cumplir una serie de requisitos que vendrán fijados por la comunidad donde vayas a adquirir la vivienda.
Viviendas en régimen de cooperativa: los futuros propietarios se convierten en auto promotores de sus viviendas. Tienen capacidad de decisión sobre la construcción, siempre asesorados por una gestora especializada de cooperativas. Generalmente son más económicas porque eliminan el beneficio que obtiene una promotora al uso. La desventaja es la pérdida del know-how de la promotora, lo que a veces puede traducirse en un aumento de los precios de las viviendas.

Compra sobre plano

Generalmente, si nos hemos decantado por una vivienda sobre plano, deberemos abonar una reserva para bloquear la vivienda, que puede oscilar entre los 3.000 € y los 10.000 €. A la firma del contrato de compraventa, se suele pedir que se haga entrega del 10 % del precio de la vivienda. El 10 % restante deberá abonarse en diferentes pagos a lo largo del periodo de construcción, de forma y modo que, a la escrituración, solo quede pendiente el 80 % del precio de la vivienda.

En caso de que exista préstamo promotor, podemos subrogarnos al préstamo promotor. Es decir, asumir la parte proporcional del préstamo del promotor que corresponde a nuestra vivienda y que queda por abonar. La subrogación tiene la ventaja de optar, en principio, a unas condiciones hipotecarias mejores que si negociamos por nuestra cuenta. No debemos olvidar, que todas estas cantidades deben estar avaladas por una entidad bancaria, que, para evitar los abusos del pasado, el dinero se encuentra bloqueado y el promotor no podrá hacer uso del mismo, y que todas las cantidades deben ir gravadas por el tipo impositivo de obra nueva.

Viviendas de segunda mano

El valor de las viviendas de segunda mano, a diferencias de la obra nueva, viene fijado fundamentalmente por su estado de conservación y por criterios meramente subjetivos. Si optamos por este tipo de viviendas, se puede gestionar directamente o a través de una agencia inmobiliaria. Si este es el caso, deberás saber si la agencia te cobrará comisión por la compra y cuál sería la cuantía de la misma. El coste asociado a esta comisión irá a cuenta de tus ahorros, es decir, es un coste para el que deberás disponer de efectivo.

Preguntas clave antes de comprar

Lo primero que deberíamos preguntar al vendedor, es si es una vivienda libre o de protección. En caso de estar ante una vivienda de protección, deberemos saber si el inmueble se encuentra aún en el periodo de protección, o si por el contrario ya lo ha superado. Si aún se encuentra en el periodo de protección deberás cumplir los requisitos que se exigen a la hora de adquirir una vivienda protegida, y su precio tendrá un precio máximo definido por los organismos gubernamentales correspondientes. Si ya ha superado dicho periodo, el comprador deberá aportar certificado de descalificación de la vivienda, y podrá venderla al precio de vivienda libre.
En segundo lugar, solicitar un título de propiedad o Nota Simple. En dicho documento veremos las cargas existentes sobre la propiedad.
En tercer lugar, certificado de la comunidad de propietarios de que el inmueble se encuentra al corriente del pago de las cuotas mensuales, así como de las derramas aprobadas con anterioridad a la compraventa.
En cuarto lugar, documentos acreditativos de que el inmueble se encuentre al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
En quinto lugar, certificado de la ITE (Inspección Técnica de Edificios) si la hubiera.
En sexto lugar, certificado de Eficiencia Energética, obligatorio desde el 1 de junio de 2013.
En séptimo lugar, certificado de que la vivienda se encuentra al corriente del pago de suministros.

Y, ¿qué pasa si es una vivienda heredada? Debemos solicitar una nota simple donde figuren como propietarios los herederos del bien inmueble. Es aconsejable que se cumpla el periodo de suspensión de dos años del principio de fe pública registral que tiene por objeto descartar la existencia de otros herederos con mejor derecho.

Ya has elegido la casa, pero ahora quedan los GASTOS E IMPUESTOS que será el tema del próximo post.

*Sergio Bernardo, consultor del Dpto. de Research y Valoraciones de Foro Consultores