¿Cuál es la situación del mercado de vivienda de obra nueva?
Idealista News celebró recientemente una mesa redonda para hablar del precio de la vivienda. Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, Beatriz Toribio, secretario general de APCE España y Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, analizaron la situación del mercado en España con conclusiones muy interesantes.
En este post destacamos las declaraciones más relevantes de nuestro CEO, Luis Corral.
¿Por qué sube el precio de la vivienda mientras descienden las transacciones? “La situación es inédita desde mi punto de vista porque ha habido una disminución de la oferta como consecuencia de una situación inflacionaria y de tipos de interés que lo que hace es restar recursos para la compra de la vivienda. Y después, hay un factor subjetivo que es la incertidumbre que hace que la demanda baje. Pero los precios no solo no se han mantenido, sino que han subido, sobre todo en sitios con especial demanda, como las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, que reciben mucha población y tienen poca oferta. Entonces pesa más la falta de oferta que la falta de demanda. Y es de primero de Económicas”, argumenta Corral.
¿Por qué falta oferta de obra nueva?
Se debe a diversos factores, y uno de ellos es que hay poco suelo disponible para construir y el que hay, es caro. “Con esta escasez de suelo llevamos incluso desde el año 2022, coincidiendo con un suelo caro y un valor de la construcción que está a unos niveles históricamente altos”, indica. Y, según los últimos datos oficiales, el desfase entre la oferta y la demanda ha dejado un saldo negativo de 200.000 viviendas en términos anualizados.
Para entender en qué momento se encuentra el segmento de la vivienda de nueva construcción, Corral pone este ejemplo: “Ahora mismo en Madrid no se puede construir una vivienda por debajo de los 1.500 euros el metro cuadrado. Si esto lo trasladamos a una promoción de vivienda protegida solamente el valor del módulo lo absorbe el coste de la construcción. Es decir, estaríamos dándole margen cero al promotor”. A ello se suma también otra de las grandes preocupaciones del sector en los últimos años: la falta de mano de obra.
¿Con qué problemas se encuentran los promotores?
En muchos casos los plazos de ejecución de los proyectos se alargan, con el impacto que esto tiene tanto para su rentabilidad como en sus clientes, que ven cómo la compañía incumple los plazos de entrega previstos. “Es una paradoja que tengamos empleo y haya dificultades de mano de obra, y no solo en el mundo de la construcción. La enorme escasez de mano de obra hace que el problema se agudice y se genere ese desequilibrio”, insiste.
Módulo vivienda protegida
También destaca la necesidad de actualizar el precio de los módulos de la vivienda protegida, congelado desde hace años en muchos puntos del país, y la subida de los costes de financiación. “Ahora mismo un préstamo promotor puede estar en torno al 6%, cuando antes estábamos casi con dinero gratis. Además de ser un problema de financiación, la banca, escarmentada de la crisis de 2008, está muy restrictiva con la financiación y ahora mismo está exigiendo a los promotores unas preventas muy agresivas del entorno del 60-70%. Unos niveles que, con esta caída de demanda que hay y con el nivel de incertidumbre, a veces es difícil llegar a ellos. Un cóctel que hace que la oferta esté teniendo una caída importante y es la consecuencia principal de la subida de precios”, incide el CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.
Acceso de los jóvenes a la vivienda
El contexto actual es “insano, porque no puede ser que en un país la clase joven no tenga accesibilidad a la vivienda”. Las parejas tienen que hacer sus números, pero muchos aun así no pueden comprar, sobre todo algunas zonas.
¿Entonces, qué hacen si se quieren independizar? Pues se vuelven arrendatarios. Es decir, la gente se va al alquiler de manera forzosa porque no tiene otra opción. Pero hasta esa puerta se les está cerrando por la presión de la demanda, unida a una Ley de Vivienda que lo que hace es restringir la oferta del alquiler. Hay inversores que reconocen que tienen un mínimo de tres solicitudes por cada vivienda, por lo que tienen la opción de elegir al que prevén que va a generar menos problemas. Con lo cual, la gente que tiene puestos de trabajo más precarios, ingresos más precarios y perfiles más arriesgados se quedan fuera. Y al final no se pueden independizar y siguen con sus padres o buscan soluciones para vivir varias parejas en un piso.
Parque de viviendas en alquiler
En su opinión, es fundamental empezar de verdad a crear un parque público de vivienda en alquiler, aunque el problema es que este cambio no se hace en dos días. Mientras tanto, considera que una medida clave y eficaz que se puede poner en marcha es liberar los suelos protegidos y actualizar el valor de los módulos para dar acceso a la gente joven. "Eso va a liberar una oferta que ahora mismo está paralizada por no ser económicamente rentable, y a quitar presión de la demanda. Por tanto, va a facilitar el acceso a la gente joven que está viéndose abocada a alquilar forzosamente y va a ser un regulador del mercado importante”.
Corral recuerda que la oferta de vivienda protegida siempre ha tensionado a la baja los precios de la vivienda libre y ha sido un elemento de mucha contención. "Pero mientras no tengamos suelos disponibles para promover, seguirá toda esa cadena de desajustes que estamos viendo y que nos está llevando a esta situación", concluye.
En ESTE ENLACE de Idealista/News puedes leer y escuchar las intervenciones de cada uno de los expertos.
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