Socimis, una alternativa para invertir en ladrillo
Las Socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) han protagonizado grandes inversiones en los últimos meses y se han convertido en protagonistas del sector inmobiliario. En este post pretendemos acercar al lector cuestiones básicas sobre las Socimis, exponer las existentes y valorar la alternativa entre invertir en vivienda de manera tradicional o en este tipo de sociedades.
¿Cómo surgen las Socimis?
Las Socimis tienen su inicio en la Ley 11/2009 de 26 de octubre. Sin embargo no se daban las condiciones propicias para su despegue. En ese momento quedaban sometidas a un tipo del 19% en el Impuesto sobre Sociedades. Es cierto que las personas físicas evitaban una doble imposición al tener exención de los dividendos arrojados por dichas sociedades. Pero los inversores extranjeros no encontraban similitud con los exitosos REIT (Real Estate Investment Trust) nacidos en 1960 en Estados Unidos, e implantados en países de nuestro entorno como Francia, Alemania, Inglaterra e Italia. Los REIT tributan al 0% sobre sus beneficios, y esta diferencia con la tributación española les podía implicar una doble imposición. Además la crisis era un obstáculo más a la inversión.
El cambio necesario y solicitado para que fuesen asimiladas a los REIT llega con la Ley 16/2012 de 27 de diciembre de Medidas Tributarias. A partir de entonces, las Socimis quedan sometidas a un tipo impositivo del 0%, cambio fundamental sin duda, acompañado de otras medidas como reducción de requisitos de capital social y número mínimo de activos y mayor posibilidad de endeudamiento, entre otras.
Características principales:
- Capital social mínimo de 5 millones de euros.
- Cotizar en el mercado regulado español o europeo.
- Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
- Deberán invertir, al menos el 80 % del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana, destinados al arrendamiento, adquiridos en plena propiedad y/o participaciones en el capital de otras Socimis.
- El 80% de los ingresos del período deberá provenir (excluidas determinadas rentas) del arrendamiento de bienes inmuebles y de los dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
- Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años si han sido adquiridos y siete si han sido promovidos por la Socimi.
Distribución de dividendos, en la forma siguiente:
- El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en otras Socimis.
- El 80% de los beneficios de ordinarios.
- El 50% de los beneficios derivados de la trasmisión de inmuebles y acciones o participaciones. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en el plazo de tres años en otros inmuebles o participaciones.
Tributación
- Que la tributación de las Socimis sea un 0%, no conlleva que no tenga impuestos. La distribución de dividendos que acabamos de ver, se traslada al inversor, y según sus características, la obligación de tributación. Es decir evitamos la anteriormente expuesta doble imposición. En líneas generales, una persona física tributará en el IRPF como rentas de ahorro y una persona jurídica residente en el Impuesto de Sociedades.
En España las Socimis existentes en este momento son siete. Se calcula que en el plazo de un año al menos 15 nuevas saldrán a bolsa. De las siete existentes, Entrecampos, Mercal y Promorent cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y Merlin Properties, Hispania, Axia y Lar España cotizan en el Mercado Continuo. Algunos de los fondos de inversión de referencia de las Socimis están sujetos a la norma 401k, que les exige cotizar en un mercado oficial, y esto las obliga a situarse en el Continuo, puesto que el MAB sólo es un mercado regulado. La capitalización bursátil de estas sociedades ronda los 3.000 millones de euros.
Una duda que le puede surgir al lector: ¿qué es más aconsejable, invertir en una Socimi o en vivienda para alquilarla? Esta pregunta se la hace Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores a José Luis Ruiz Bartolomé, experto inmobiliario y coautor con la periodista Susana Burgos del libro «Vuelve, ladrillo, vuelve», que acaba de publicarse. La respuesta a esta pregunta, además de un análisis del mercado, en el siguiente vídeo de El Confidencial:
Las Socimis han entrado en escena dinamizando el sector y protagonizando grandes inversiones, cosa que seguirán haciendo en el futuro. En mi opinión potenciarán la tendencia al alquiler residencial en nuestro país, tan necesaria y contraria a la idiosincrasia del español que entre sus grandes aspiraciones está la de tener una vivienda en propiedad, obviando en muchos casos otras formas de ahorro. Suponen una alternativa de inversión inmobiliaria con la ventaja de la liquidez, que dará mayor flexibilidad al inversor y muchas de las Socimis gozarán de una buena aceptación.
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