Alquilar, opción de futuro
La recuperación del sector inmobiliario es cada vez más firme. Pero son muchos los perjudicados por la crisis y por haber comprado viviendas que han perdido un porcentaje significativo de su valor. La predilección española por tener un piso en propiedad, la equivocada reflexión colectiva de que «alquilar es tirar el dinero», el acceso al crédito sin seguridad por el deudor, han puesto de manifiesto que comprar una vivienda no es la mejor opción en todos los casos. Además de la capacidad económica del comprador, factores como la movilidad laboral y la variación de la situación familiar también son razones para optar por el alquiler.
Después de la II Guerra Mundial, mientras que en países como Alemania apostaban por construir viviendas para un alquiler social, en nuestro país se optó por la propiedad mediante viviendas de protección, tendencia potenciada en la democracia. Y además, hemos tenido políticas fiscales especialmente favorecedoras a la propiedad. Poco más de un 20% de la población vive de alquiler en España, frente a un 56% en Suiza, un 47% en Alemania y un 43% en Austria. En Reino Unido e Irlanda el porcentaje está en la horquilla del 30-35%.
Vamos a enfocar el alquiler desde los dos actores necesariamente implicados, el propietario y el inquilino. Los intereses de cada parte son crecientes en la actualidad y deben ir de la mano, en un equilibrio entre oferta y demanda. Es necesario, además, políticas que favorezcan este mercado.
El propietario.- Frente a quien ya detenta la propiedad y decide optar por alquilarla surge también el comprar para dicho fin. Y es que, ahora sí, se perfila como una buena inversión. Los precios de la burbuja alejaron a los inversores, las rentabilidades eran muy bajas vía alquiler, y elegían otras opciones para obtener mayor beneficio de su dinero. Y esto, también debe servir de reflexión para quien compra una vivienda para habitarla. Debe valorar que si la dedicase al alquiler y la rentabilidad fuese pequeña, no hay duda, comprar en ese momento no sería la mejor opción. En la actualidad se puede conseguir una rentabilidad bruta del 5% aproximadamente.
El impago ha preocupado siempre al que alquila. Esta inquietud ha dado lugar a un auténtico nicho de mercado, apareciendo empresas en el sector que tratan de garantizar al máximo las rentas. Seleccionan inquilinos solventes, consultan sus datos en registros de morosos, estudian la viabilidad del pago de la renta, aseguran el cobro. Es una opción para quien desea minimizar el riesgo.
Además, en este nuevo escenario, aparece la figura de las Socimis. Y son claves en el cambio de tendencia.Deberemos acercarnos a algo que nos suena lejano, que es no conocer al propietario. Algo habitual en otros países, o bien por las agencias que intervienen o porque sencillamente los dueños son los accionistas de estas empresas. Estas sociedades representan la auténtica profesionalización del alquiler de vivienda.
No es el único activo en el que invierten, aunque las hay que se concentran en ella. Concha Osácar, consejera de la socimi Hispania, defiende el negocio del alquiler en España. Recientemente, en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), expuso la necesidad que tiene nuestro país de viviendas en alquiler. Y defiende que las propiedades tengan un estado de conservación óptimo. En palabras de la consejera: «Los pisos de alquiler cada vez tienen que ser de mayor calidad, porque el inquilino debe tener la sensación de que estrena la casa». Y es un axioma que debe regir en este mercado.
El inquilino.- Son las nuevas generaciones el público mayoritario y protagonista de esta demanda creciente. En ocasiones por necesidad, en otras por decisión propia por ser una opción razonable, se opta por el alquiler, y en el camino se van desterrando los prejuicios. Han podido comprobar las consecuencias del estallido de la burbuja en familiares y amigos, y han sacado conclusiones. Y saben que comprar no es la única opción ni siempre la mejor.
El trabajo dista ya de ser para toda la vida. Vivimos en un mundo global, cambiante. La movilidad geográfica dentro y fuera de nuestras fronteras es requisito cada vez más habitual del trabajador. La precariedad de algunos empleos no debe ser obviada. En este sentido, el alquiler ofrece la flexibilidad que el mundo laboral actual exige. Y en cuanto al riesgo, es conocido, no hay cambios significativos en la renta a corto plazo. Estos factores permiten asociar el alquiler a distintos perfiles. El de quien no puede acceder a la compra, que tal vez en otros años hubiera conseguido una hipoteca sin cumplir criterios de solvencia. Además, el que pudiendo comprar opta por esta opción, por diferentes motivos, desplazamiento, expectativas de cambios en la familia, otras opciones de ahorro, etc.
Por último, es importante favorecer el ahorro en la medida de lo posible. El que alquila, antes de fijar la renta mensual que puede permitirse, debe detraer de sus ingresos un porcentaje e invertirlo. Figuras como depósitos, fondos de pensiones, valores bursátiles alejados de la especulación deben estar presentes.
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